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  •   传统上,中国一直是个热爱生育、人口快速增加、人口负担沉重的国家。然而就在近几年,“老龄化”一词开始越来越多的出现在媒体和街头巷尾。“人口红利”逐渐消失,“延迟退休”的提出,中国仿佛在一夜间就进入了往往只和发达国家才能联系到一起的“老龄化社会”。

      根据民政部公布的数据显示,截至2016年底,我国60岁以上老年人口已达2.3亿,占总人口的16.7%。到2025年前后,我国60岁及以上老年人口占总人口的比例将超过20%,65岁及以上老年人口比例将达到14%左右,进入到深度老龄化社会。

      1、中国将快速进入严重的老龄化社会

      日本是世界上老龄化最严重的国家之一,其65岁以上的人口已达到全国人口的1/4,仅次于摩纳哥,居全球第二位。过去20多年里,日本经济长期低迷、国内需求不振、物价保持稳定,人口开始陷入负增长。

      中国离日本的现状有多远呢?--大概只需要20年。

      中国当下的年龄结构类似于20年前的日本--都有25岁和50岁左右两个人口高峰。在最后一个人口高峰之后,都出现了出生人口的大幅下滑。

      2016年中国和1995年日本的年龄结构对比图

      图片不存在

      再过20年,中国的年龄结构就会和当前的日本类似(如下图所示)。届时,最后一个高峰期的人口将会达到45-50岁,而目前50岁左右的高峰人口将大规模进入70岁,成为退休的主力军。

      当前的中日年龄结构对比图

      图片不存在

      如此快速的老龄化,使得政策体系和相关能力建设缓冲时间大为减少,从而极大地增加了应对难度。老年公寓、养老金的短缺,老年人房产继承问题,都急需解决。

      那么。老龄化对房价有何影响?房价真的会下跌吗?

      2、老龄化房子会过剩?

      目前,市面上有一种说法:

      将来的孩子根本不缺房子,每个人都能从老人手中继承多套房产,住房会出现过剩。因此房价供大于求的影响,肯定会大跌。

      也就是传说中的“4-2-1”结构。

      事实真的会是这样么?房子真的会过剩么?并不会。

      因为老龄化,并不代表着人就立刻死去。不是说爷爷奶奶到了60岁就把房子过户到孙子名下,腾出房子了,他们依然是要住房的。而且由于老龄化的发生,户数可能还会增加。

      以德国为例,德国是世界老龄化程度最高的,同时德国是全世界经济最发达的国家之一,1960年的时候7300万人,那个时候有1900万个家庭,每个家庭有3.76个人。到了2010年,最近的统计数据是8100万人,增加了1/10,家庭户数翻了一倍变成4000多万。

      人没增加多少,但是户数增加了,原因就是虽然老龄人越来越多,但老龄人还需要住房。我们会面临着和德国类似的情况,于是出现了一种特殊情况,每一个家庭的人数越来越少。

      就像任大炮在发言中所说的:“如果要继承这么多房子,就必须老人全部死光,这样中国人口要死一半。”

      房子并不会因为老龄化而供给变多,相反,很可能还会因为老龄化,带来更多需求。同时,还有一个非常尴尬的局面,现在的老人,正越来越长寿。

      想等他们去世释放房源增加供给的,很大概率等不到他们去世,自己已经老了。

      3、年轻人独居时代来了

      我们的老龄化问题非常严重,但被人们忽视的,更严重的是年轻人的独居问题。

      中国独居的增加和过去传统计算是完全两个概念,家庭人口数在大幅度下降,从1984年的3.9下降到现在的2.8,北京上海已经降到2.3-2.4。全世界一人家庭占比高达25%。在欧洲很多国家,年轻人独居比例达到40%。

      父母有房子我也不住,我要单独住。

      中国未来的独居发展趋势是什么?中国的房子还得盖多少年?

      预计中国未来城市里最少有一亿五千万套商品住房。仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算,结婚、生孩子的还不算。

      从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套住房,但商品房只占住房总量的40%,或者还不到,像北京、上海还不到40%。

      城市中的住房需求还是巨大的,中国的房地产,还有很大发展空间。

      有没有想过有一天,我们的孩子,也变得越来越独立,要出去住,没什么理由,就是想一个人,就是想独立。或者,因为这是他们认为的潮流。

      4、未来我们需要的房子可能更多

      不论老龄化还是独居化,都不是为了证明房价未来是涨还是跌。而是我们要不得不面对一个两难处境。

      持续城镇化的困境:

      一方面,我们的房价确实已经非常高了,高到让人绝望,因为房价引起的民怨和愤怒,正引发越来越多的民生事件。我们看到的幼儿园事件、控制人口事件,本质都是由于大城市化引发的社会结构失衡。

      都想有更多机会,就意味着都没有机会。相互竞争的结局,就是弱者的苦难。弱者的苦难,就是一次次人性悲剧。

      一方面,我们的人口结构,也支撑不起过去的大规模疯狂基建。从2011年开始劳动力人口下跌,已经充分影响到了各个领域。制造业难招人,智能化又进展缓慢。传统企业干惯了野路子,现如今效率迟迟上不去。

      房子的需求困境:

      是的,房子还远远不够,因为我们可能低估了老龄化和独居化的严重性。未来我们需要的房子,可能是越来越多,而不是越来越少的。

      那么,问题来了:

      抑制房地产?好,那么未来的房子谁提供?如果不提供,房子数量不够,房价还要涨!

      放开建房子?可以,放开房子那价格就很可能控制不住,民怨势必会更大。

      有时候,当我们在谩骂房价时,冷静的思考一下,会发现,我们每一个人也是助推房价的罪魁祸首。因为我们每一个人,都参与了供需。甚至我们每天的努力,都是在增加土地价值。

      提出问题总是简单的,如何解决问题才最难。是的,通过发展租赁市场以保证住房市场供给才是根本解决之道。

      目前第一批正在试点的住房租赁城市分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。试点预计将在2020年年底之前完成。从供给端发力,效果还需要时间的检验,我们拭目以待。


  • 发布:傅饶   点击:635
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